SERVICE 業務内容

近年、急激な人口減少と少子高齢化により、社会を取り巻く環境も大きく変わってきています。そうした状況下で都市開発の考え方も、従来の郊外農地を開発する手法から、コンパクトシティや持続可能なまちづくりへと変革していくことが求められています。既成市街地では空き家増加による空洞化が問題となり、早急な対策が必要です。
私たち清水都市設計はまちづくりにおける問題の解決策を検討し、行政のまちづくり方策の立案をお手伝いしております。

■土地および権利調査
土地区画整理事業の施行にあたり、地区内の土地所有者・借地権者の状況や地形・地質、道路の位置・配置、用排水の関係、家屋の位置、形状などを把握する必要があります。当社が所轄の地方法務局の登記簿を調べて土地や建物の権利関係などを調査し、図面などを作成いたします。個人情報保護法を鑑み、個人情報の取扱いには十分注意して進めます。

■基本設計・実施設計作成
基本設計を行うことで、土地区画整理事業によるまちづくりの内容が具体的に示されます。道路の配置や排水の処理方法、公園のつくり方などを計画し、概算の工事費を算出したものが基本設計で、その内容をもとに事業計画書や実施設計が作成されます。その地区にふさわしい特色あるまちづくりをご提案いたします。

■事業計画書作成
事業計画書は各土地の権利者に利益をもたらすため慎重に用意し、計画内容への理解を得ることが重要です。公共施設の配置などの都市計画が定められている場合は、それに沿う必要があり、道路などの基盤整備を行う際には関係行政機関・各団体などと折衝することも。行政機関などへの対応を含め、関係する皆様がご満足できる計画書を作成します。

■事業認可・組合設立
都道府県知事から事業認可を受ける際には、事業計画書や定款、その他書類が必要で、事業計画書と定款は関係権利者から2/3以上の同意を得なければなりません。この同意取得を含め、事業認可の手続きを慎重かつ効率的に行い、組合設立までサポートします。

■換地設計（仮換地）
換地設計は土地の権利者の実際の財産に影響するため、慎重に作成する必要があります。換地設計の正解は1つではなく、長年の経験・実績が活きる業務です。多様化する権利者の方のニーズに応えつつ、地区の皆様からご理解いただける換地設計を行います。なお、その後の事業を円滑に行えるよう、仮換地指定の前に関係権利者の皆様に換地内容をご説明し、合意をいただいたうえで進行いたします。

■換地計画（換地処分）
土地区画整理ではもとの土地の権利を換地先に移すことになります。この換地処分は、基本は仮換地内容をもとに工事完了後の測量結果を反映させ、基礎となる換地計画を作成し行います。当社が専門知識を活かして正確な換地処分と換地計画の作成を行い、町名・地番が変わる際の関係市町村との協議や、清算金決定後の土地権利者以外へのご説明などにもご対応します。

■区画整理登記
地区内の土地の登記内容が最新でない場合、換地処分前に修正する必要があります。換地処分後なら、遅延なくその変動に関する登記申請を行いましょう。専門知識を要する区画整理関連の登記を引き受け、迅速にご対応します。

組合が施行する土地区画整理事業の場合、「事業を進めるかどうか」の検討から実際に組合を設立して事業運営を行うまでに、非常に長い期間を要します。その際にはさまざまな書類の提出や、関係する機関との調整なども必要です。
実際にその事務手続きを行うためには、専門的な知識・ノウハウがいり、関係する地権者の皆様だけで組合を運営するのは簡単なことではありません。

清水都市設計では地権者皆様のご負担を軽減するために、これまでの経験を活かして、組合事務局の運営を承っています。地域・行政の橋渡し役として、組合がやらなければならない事務手続きや調整作業を代行いたします。

圃場（ほじょう）整備とは、水田や畑を利用しやすいように整形したり、区画を大きくしたりすることにより、安定的に農産物を生産できる農地をつくることです。
区画整理に関する長年の実績・経験をもとに、土地改良事業での換地業務を行います。

■区画整理関連
土地区画整理の際には、各種測量で行う基準点の設置から、換地処分の基礎となる出来形確認測量まで、さまざまな測量を行う必要があります。いずれの測量においても、測量そのものの技術・知識だけではなく、区画整理に関するある程度の知識・経験がいります。
清水都市設計では、区画整理の長年の実績・経験をもとに、土地区画整理事業に関する測量業務をトータルで承っています。

■路線測量
道路・水路・河川などの設計および工事を行う際に、地形・地物・埋設物を測量いたします。

土地区画整理事業は、土地区画整理法（1954年法律第119号）という法律に基づいて行われる開発手法の1つです。その法律では、土地区画整理事業は「都市計画区域内の土地について公共施設の整備改善および宅地の利用の増進を図るために行われる、土地の区画形質の変更および公共施設の新設または変更に関する事業」と定義されています。簡単にいうと、「道路や公園の整備改善や地区内の土地の価値を高めるために、道路や公園などを新しくつくったり改修したりして、同時に土地の形状もよくしよう」という事業であり、大きく分けて地方公共団体が行う場合と、土地区画整理組合が行う場合があります。

地方公共団体の場合は、事業の必要性があると判断したその首長が行う土地区画整理事業になり、主に市街地や交通網の接点（駅やインターチェンジ）付近が多いようです。土地区画整理組合の場合は、その地区の地権者などが集まり土地区画整理組合を設立して行います。
いずれの施行者においても、施行地区の中にある土地は、何かしらの影響や関わりが生じることになります。

土地区画整理事業は、地区内の土地所有者から少しずつ土地を提供してもらうことで行われるため、基本的に金銭的な負担は生じません。
この土地を提供することを「減歩（げんぶ）」といいます。減歩と区画整理の概要は図をご参照ください。

※ご紹介している区画整理の流れは組合施行の場合のものです。